Как рассчитать EMI по ипотеке, с примером

Шаги

1. Возьмите сумму кредита: стоимость недвижимости минус первоначальный взнос. Здесь это ₹50,00,000.
2. Переведите годовую ставку в месячную: 8.5 ÷ 12 ÷ 100 = 0.00708.
3. Переведите срок в месяцы: 20 лет × 12 = 240.
4. Подставьте три числа в формулу EMI или введите их в калькулятор ипотеки, чтобы получить ₹43,391.
5. Умножьте неокруглённый EMI на количество месяцев, чтобы увидеть общую сумму выплат, ₹1,04,13,879, и вычтите сумму кредита, чтобы получить проценты.

Что сильнее всего меняет EMI: срок и ставка

При той же сумме ₹50,00,000 под 8.5% кредит на 10 лет имеет EMI ₹61,993 и стоит ₹24,39,141 в процентах. На 15 лет EMI составляет ₹49,237, а проценты — ₹38,62,656. На 20 лет это ₹43,391 и ₹54,13,879. На 25 лет — ₹40,261 и ₹70,78,406.

Ставка тоже важна. Оставьте 20 лет и измените ставку: при 7.5% EMI составляет ₹40,280, а при 9.5% — ₹46,607. Один процентный пункт стоит около ₹3,000 в месяц для кредита такого размера.

Почему первые платежи в основном состоят из процентов

Проценты начисляются на остаток долга. В первый месяц вы должны всю сумму ₹50,00,000, поэтому проценты составляют 50,00,000 × 0.085 ÷ 12 = ₹35,417. Из EMI ₹43,391 только ₹7,974 погашают сам кредит.

Каждый месяц остаток долга немного уменьшается, вместе с ним снижаются и проценты, а большая часть того же EMI идёт на основной долг. Поэтому частичное досрочное погашение в первые годы экономит гораздо больше, чем ближе к концу срока.

Что не входит в EMI

Формула учитывает только основной долг и проценты. Комиссия за обработку, страховка, оценка стоимости и любой штраф за досрочное погашение оплачиваются отдельно, а график банка может отличаться на несколько рупий из-за округления и даты первого платежа. По кредиту с плавающей ставкой уточните у банка, меняет ли изменение ставки ваш EMI или срок кредита.